قرار المجلس الدستوري الفرنسي، بتاريخ 9 فبراير 2018، م بلمعلم
قرار المجلس الدستوري الفرنسي،
بتاريخ 9 فبراير 2018،
عدد 2017-683
حق الشفعة المخول للجماعات المحلية محل المكتري حق غير دستوري
ألغى المجلس الدستوري الفرنسي بمقتضى قرار صادر بتاريخ 9 فبراير 2018، حق الشفعة المخول للجماعات المحلية، في حالة ما لم يعبر المكتري عن رغبته في شراء المحل السكني المكرى، والذي يريد مالكه ان يبيعه للغير،
يتحدث هنا المشرع الفرنسي على ضرورة ان يتم ممارسة حق الشفعة قبل البيع، بشكل لا يصير هناك اي فرق بينه وبين حق التفضيل الذي يكون قبل البيع التام الناجز، لكن هاته الشبهة تبطل عندما نجد ان المكتري يحق له ممارسة حق الشفعة حتى بعد البيع الرضائي او في المزاد العلني.
يتحدث هنا المشرع الفرنسي على ضرورة ان يتم ممارسة حق الشفعة قبل البيع، بشكل لا يصير هناك اي فرق بينه وبين حق التفضيل الذي يكون قبل البيع التام الناجز، لكن هاته الشبهة تبطل عندما نجد ان المكتري يحق له ممارسة حق الشفعة حتى بعد البيع الرضائي او في المزاد العلني.
وقد علل المجلس عدم دستورية المادة 10 من قانون 1975 التي تخول للجماعات المحلية حق الشفعة إذا لم يمارسه المكتري، هو ان المشرع لم يلزمها بأن تترك المكتري في المحل السكني عند نهاية عقد الكراء، كما ان آجال ممارسة حق الشفعة المخول لها طويلة تصل ل 6 اشهر بعد الاعلام، وقبله الآجال غير محددة.
غير ان المجلس لم يمس حق الشفعة المخول للمكتري ووجد انه ليس فيه اي مساس بحق الملكية الذي يتمتع به المالك، حيث ان شروط ممارسة هذا القيد محددة ومضبوطة وليس فيها اي تعسف.
غير ان المجلس لم يمس حق الشفعة المخول للمكتري ووجد انه ليس فيه اي مساس بحق الملكية الذي يتمتع به المالك، حيث ان شروط ممارسة هذا القيد محددة ومضبوطة وليس فيها اي تعسف.
محمد بلمعلم
([1])
[1] - Vente après division de l’immeuble : le droit de préemption de la commune déclaré inconstitutionnel
Cons. const. 9-1-2018 n° 2017-683 QPC
Le droit de préemption subsidiaire de la commune en cas de vente après division de l’immeuble, créé par la loi Alur en cas de refus de l’offre par le locataire, est contraire à la Constitution.
La question prioritaire de constitutionnalité visait l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation, dans sa rédaction résultant de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.
Le requérant reprochait notamment à ces dispositions de porter au droit de propriété une atteinte inconstitutionnelle, dans la mesure où elles ne prévoient pas de délai maximum entre la division des locaux et l'exercice du droit de préemption ni ne limitent l'exercice de ce droit aux seules ventes spéculatives. Le requérant critiquait également, au regard du droit de propriété, le régime du droit de préemption instauré au profit des communes, qui allongerait excessivement les délais de vente et ne serait pas justifié par un motif d'intérêt général.
En ce qui concerne le grief tiré de la méconnaissance du droit de propriété le Conseil constitutionnel a émis une réserve. Compte tenu de l'objectif d'intérêt général de protection du locataire ou l'occupant de bonne foi du risque de se voir signifier leur congé à l'échéance du bail ou à l'expiration du titre d'occupation par le nouvel acquéreur de l'immeuble, à la suite d'une opération spéculative, facilitée par la division de l'immeuble, ainsi poursuivi, la protection apportée par le législateur ne saurait, sans méconnaître le droit de propriété, bénéficier à un locataire ou à un occupant de bonne foi dont le bail ou l'occupation sont postérieurs à la division ou la subdivision de l'immeuble et qui ne sont donc pas exposés à ce risque.
S'agissant du droit de préemption de la commune, d'une part, si en instaurant ce droit de préemption, le législateur a poursuivi le même objectif d'intérêt général que celui énoncé ci-dessus, il n'a, en revanche, pas restreint l'usage que la commune est susceptible de faire du bien ainsi acquis. En particulier, il n'a imposé à la commune aucune obligation d'y maintenir le locataire ou l'occupant de bonne foi à l'échéance du bail ou à l'expiration du titre d'occupation.
D'autre part, si l'exercice de ce droit de préemption par la commune répond aux mêmes garanties prévues au paragraphe III de l'article 10, le dernier alinéa du paragraphe I de l'article 10 prévoit qu'à défaut d'accord amiable, le prix de vente est fixé par le juge de l'expropriation et que le propriétaire ne peut reprendre la libre disposition de son bien, en l'absence de paiement, qu'à l'échéance d'un délai de six mois après la décision de la commune d'acquérir ce bien au prix demandé, la décision définitive de la juridiction de l'expropriation ou la date de l'acte ou du jugement d'adjudication.
Il résulte de ce qui précède que les deux derniers alinéas du paragraphe I de l'article 10 portent une atteinte disproportionnée au droit de propriété.
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